判例から見るオフィスの原状回復とトラブル

オフィスの原状回復に関わる裁判と、その判例はいくつかありますが、様々な判例の中で、争点となっているのは下記の三つです。

・敷金の返還を求めるもの

・原状回復の範囲について

・原状回復の是非について

この三点に大きく関わる判例の中から、オフィスの正しい原状回復のあり方について考えてみましょう。

代表的な判例１（平成12年　東京高等裁判所の判例より）

一つ目の判例は、平成12年に東京高等裁判所で争われた判例です。

（判例は以下のサイトより要約）

判例１　平成12年東京高等裁判所

賃借人である出版会社などは、平成5年3月に賃貸人が新築したオフィスビル物件を保証金を支払って借り受け、平成11年1月にその契約を解約。

賃借人らは保証金から償却費、未払賃料のほか、原状回復費用を引いた残額の返還を求めましたが、賃貸人らは、償却費、未払賃料等及び原状回復費用の合計額は、保証金の額を大幅に上回るとして不足額を請求。

最終的な判決として、東京高等裁判所は賃借人である出版会社らには通常損耗をも除去し、賃借当時の状態にまで原状回復して返還する義務があるとして不足分を支払うべきである、という判決を下しました。

この判例では、オフィスとしての使用を目的とする賃貸物件においては、民間住宅とは異なり原状回復特約が有効だと裁判所が認めた点が重要視されています。

この判例によって、入居テナント側には、オフィス退去時の原状回復工事を行う義務があると判断されました。

そして、オフィスの原状回復工事の有り方に大きな影響を与えたのが、この時の「通常損耗も除去すべきである」という裁判所の考え方なのです。

代表的な判例２（平成17年東京簡易裁判所の判例より）

もう一つの判例は平成17年に東京簡易裁判所で争われた判例です。

（判例は以下のサイトより要約）

判例２　平成17年東京簡易裁判所

賃借人は、オフィス用としてマンションの１室を借り受け、敷金を支払って入居。

平成16年11月、賃貸人に賃貸借契約を解除して、建物を明け渡して敷金全額の返還を求めても、賃貸人が返還に応じなかった為に裁判に発展したものです。

賃借人は、この契約は、オフィス用として契約したものであるから、住宅用の契約とは異なるので、原状回復工事を行うべきである（東京高裁平成12年12月27日の判決より）と主張。

今回の原状回復費用を敷金から充当すれば、賃借人に返還できる敷金は無いと言うものです。

この物件はマンションであり、オフィスと言っても事務員が２名、事務所として使用するために設置したものはパソコンとコピー機程度。この判決は、平成12年の東京高等裁判所の判例を肯定しながらも、実態としては一般的な居住用の賃貸契約と大差が無いと判断し、「原状回復費用は、いわゆるガイドラインにそって算定すべきである」と結論づけました。

この判例により、小規模オフィスの場合の原状回復費用の算定にはガイドラインを適用できるようになりました。

これら２つの判例が持つ意味

・オフィスとして物件を利用する場合、原状回復工事は入居テナント側が負担しなければならなく、通常損耗も含めて入居時の状態まで原状回復義務を負わせることは合理性がある。

・小規模オフィスの場合、その費用はガイドラインに沿って算定すべきであり、あらかじめ通常損耗を予測して家賃に含め賃貸借契約を締結することは可能である。

先ほどご紹介した２つの判例は、オフィスの原状回復の範囲や、その費用・負担を考える上で大きな意味を持っています。

平成17年の判例にもみられるように、オフィスとして物件を利用する場合、原状回復工事は必要であると判断しています。しかし、その範囲や費用に関してはオフィスの実態や物件の状態なども鑑みて、小規模オフィスの場合はガイドラインに沿って算定することが認められました。

この様な判例は、ガイドラインと併せて把握しておきましょう。原状回復の費用が妥当かどうかを判断する参考になります。これらの参考資料を用いて、知識格差が起こらないようにあらかじめ理解及び把握することが必要です。