原状回復工事において、オフィスや事務所、店舗の共用部分など、本来であればテナント側が修繕を負担する必要のない場所まで工事内容に含まれているために、原状回復工事費用が高額になることがあります。
少々専門的な内容になりますが、貸方基準と工事区分について理解しておくと、このような事態を回避することができます。
貸方基準と工事区分の意味を確認してみましょう。
貸方基準とは
貸方基準とは、ビルオーナー側が、貸し出す建物内の施工について「どこを、誰の費用で、誰が工事するのか」をあらかじめ定めたものです。
これは必ず定められているわけではなく、またビルごとに作成されているので、物件によって内容は異なります。
しかし、貸方基準は原状回復工事とも深く関わってくるため、その有無や内容について事前に確認しておく必要があります。
建物内の工事は建築工事・電気設備工事・空調衛生設備の3種類に分けられています。更に貸方基準によって、それぞれの工事の範囲は「A工事」「B工事」「C工事」といった3つの区分に割り振られます。
この振り分けで、ビル内のどの箇所が、誰の費用負担で、どのように発注されて工事が行われるのかが決まっているため、原状回復工事もこれに従って行われることになります。
3つの区分と原状回復工事
標準的なオフィスビルの工事区分は、以下のとおりです。
【A工事】
費用負担、業者指定と発注：オーナー担当
（例）
・ビルそのものの構造躯体、オフィスを形成するための壁・天井・床・扉
・共用部分（エントランス・階段・エレベーター・フロア内共用のお手洗いなど）の内装
・その他、標準仕様の電気・空調・防災設備
など
主に建物全体の構造に関わる箇所についてです。オーナーが費用負担をするという定めがあるので、テナントの負担する原状回復工事の内容には基本的には含まれません。
しかし、特別損耗のある場合は例外で、過失などで共用部分に損耗を発生させた場合は、その修繕費用をテナント側に請求されることがあります。
【B工事】
費用負担：テナント担当
業者指定と発注：オーナー担当
（例）
・標準仕様の壁・天井・床・扉などをテナントの希望で変更する
・標準仕様の空調設備・電気容量・照明器具・スイッチなどを増設・移設する
など
テナントの希望で標準の仕様から変更を加える場合、ビルの構造躯体そのものに影響を及ぼす施工や安全性を保つために必要な施工を指します。
原状回復工事はおおよそB工事に該当するため、費用負担はテナント側になりますが、作業を依頼する業者の指定はオーナーが行うことになります。
【C工事】
費用負担、業者指定と発注：テナント担当
（例）
・カーペットの張り替えなど内装の一部変更や間仕切りの設置
・室内の電気・電話・テレビなどの配線設備
など
これらの施工で生じた変化を元に戻すことも原状回復工事に含まれます。
気を付けておくこと
以上から、B工事とC工事によって変化させたものを撤去することが、テナント側が負担すべき原状回復の区分となります。
そのため、共用部分はA工事に該当するはずなのに原状回復工事の内容に含まれている場合などは、なぜその施工が必要となっているのか、貸方基準と照らし合わせて、矛盾がないか追及しなくてはなりません。
これらの用語は原状回復工事の際に担当者間でよく使われるので、意味を誤解していると勘違いからトラブルを発生させてしまう原因にもなります。
相手頼みで適当に聞き流すのではなく、それぞれの意味をしっかりと確かめ、オーナー側とテナント側で認識のズレが生じないように注意しましょう。
